• 風云變幻40年 中國房地產的爆發與平靜
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-11-17  /  瀏覽:1150 次  /  

來源:時代周報

[摘要] 回望中國房地產行業的發展,尤其近30年的歷史,我們可以發現,縱使風云變幻,房地產行業也不斷經受“有形的手”撩撥,但它在百姓心中以及國家經濟中的地位,從未消減。


2017年10月,在上海外灘,一處正在拆閑的空地廢墟與背景陸家嘴參天大樓的形成鮮明對比


時代周報特約記者 孟樑


安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。


1300年前,窮困潦倒的“詩圣”杜甫,曾為一間可以遮蔽風雨的房屋感嘆不已。但最終,他并沒有落得一個溫暖之所,而是倒在了長沙到岳陽的一條破船上。從古至今,房子在中國人心中都有極高的位置,是與“家”等同的。不管是過去的筒子樓,還是如今的商品房小區,有一套屬于自己的房子,才算有了家。


回望中國房地產行業的發展,尤其近30年的歷史,我們可以發現,縱使風云變幻,房地產行業也不斷經受“有形的手”撩撥,但它在百姓心中以及國家經濟中的地位,從未消減。


萌芽:


筒子樓的最后時光


在中華人民共和國成立后的十余年時間里,蘇聯在中國進行了多個項目的援助,蘇聯專家和設計師也得以深入中國人的生活,讓中國很多地方至今仍保留有俄羅斯風格的建筑。


筒子樓,更是在全國各地都能看到。所謂“筒子樓”,又稱赫魯曉夫樓,一條長走廊串連著許多個單間,每個單間有十幾個平方米的面積,走廊、衛生間和廁所都是公用。因為長長的走廊兩端通風,狀如筒子,所以名曰“筒子樓”。


盡管一些建筑師認為,這種住宅就像火柴盒一樣丑陋,無需任何設計,只管粘貼復制,簡直是對建筑藝術的褻瀆。但它曾容納了無數中國人的結婚生子,以及鍋碗瓢盆奏響的交響曲。


20世紀80年代以前,中國社會還沒有“商品房”這個概念,住房制度采用“福利分房”,當時城鎮居民解決住房停留在等、靠、要,等國家建房,靠組織分房,要單位給房。


在1980年代,中國城鎮居民平均住房建筑面積不足7平方米,“找媳婦容易找房子難”是所有人的寫照。


“我們一家3口人,只有9平方米的一間房,這間房包含所有功能,煤油爐子就是廚房,痰盂就是廁所。很多人把蜂窩煤爐子放在過道。”四川省成都市建川博物館館長樊建川曾如此回憶。


20世紀80年代,城市出現了新建的樓房居民小區。每家每戶開始有了室內廚房和衛生間,筒子樓逐漸被單元樓取代。單元樓相當于西方的公寓,指設施相對完備,自成體系的獨立房子。住戶除了出入自己的單元,無需和別人共用空間,居住條件上升了一個大臺階。更重要的是,商品房的概念開始進入中國,一場房產革命即將拉開。


啟動:


從住房是商品,到“92”派企業家


1980年1月,《紅旗》雜志發表蘇星《怎樣使住宅問題解決得快些》一文,指出住宅是個人消費品的重要組成部分,應該走商品化道路。至此,我國理論界和實際工作者開展了關于住宅屬性、房租等問題的研討。


但在此之前的一個月,全國第一個商品住宅項目東湖新村已經在廣州打下了第一根樁。而在更早的1979年初,廣州市乃至廣東省已經在考慮用商品房解決居民的住房問題。東湖新村,全國第一個商品住宅項目,第一個引進外資開發的住宅項目,第一個實施物業管理的住宅小區。


1980年4月2日,鄧小平更明確地提出了住房制度改革的總體思路,提出要走住房商品化的道路。緊接著,1981年1月,中國最早的房地產企業—中房公司創辦,這意味著,中國的住房商品化道路已經開始了;萬科,也在3年后誕生,只不過,當時的萬科還是一個貿易公司,進入房地產行業是在1988年了。


1987年,在一個不起眼的南方小鎮啟動了一個不起眼的土地拍賣會,后據考證這是新中國進行的第一次土地拍賣,中國土地正式開始招拍掛。這個地方,叫深圳;這一年,中國地產終于開始進入商業化。這塊地一年以后建成了“東曉花園”,并在內地第一次以按揭貸款的方式出售,不到1個小時就全賣光,當時的房價已經是408元/平方米。與此形成對比的是,蔬菜價格還是以分為單位計算。


在20世紀80年代初,以鄧小平關于住宅商品化的一系列講話為起點,中國城鎮住房開始了對福利分配制的配套改革,但這種改革主要是針對住宅分配體制的改革,未涉及對住宅供應體制的改革,住宅的供給仍然是由國家、職工所在單位統一提供,由此市場機制完全被排斥在住宅供給體系之外。


人們還未完全建立住房資源依據市場來配置的觀念,公有住房占主要比重,市場上的商品住宅份額很小,住宅的大部分還是單位建房,然后分配給職工,住宅的分配形式主要以實物配置為主,貨幣為輔。


房地產真正出現跨越式的發展,是在20世紀90年代。1992年,鄧小平南巡講話后的10月,中央首次提出建立社會主義市場經濟體制,有效地解決了計劃與市場的關系問題,由此帶動了整個房地產開發的熱潮。


與此同時,大批在政府機構、科研院所的知識分子受南巡講話影響,紛紛主動下海創業,形成了“92派”企業家,綠地、恒大、碧桂園、萬達、建業、保利這些日后呼風喚雨的房企,陸續涌上房地產行業的潮頭。據統計,1988年,全國房地產公司為3124家,此后3年,全國房地產公司基本上維持在這個數量;1992年年底,這個數字卻一下子變成了1.2萬家,到1993年又變成了3萬多家。1992年,全國商品房的銷售額達440億元,比上一年增長了80%。


更迅猛的房地產革命,即將在中國大地上爆發。


爆發:


“福利房”中止,商品房相約九八


1998年留給人們的記憶,絕不僅有《相約九八》和那場大洪水。那年1月,搞房地產的王石被時任國務院總理的朱镕基叫去,詢問對房地產市場走勢的看法,在后來的研究者眼中,這成了某種跡象的先兆。很快,2月28日,朱镕基主持召開國務院房改領導小組第三次會議,并亮明了自己的態度:“要作個決定,今年下半年停止福利分房。”


1998年7月3日,國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。從這一刻起,原先的福利分房制度徹底被廢止。


潘石屹曾說,1998年是中國房地產的一個分水嶺,計劃經濟畫上了句號,開始走市場經濟的道路。這不但是中國兩種住房體制的轉換期,也是中國人兩種生活方式的分水嶺。


而為了搭上福利分房的“末班車”,婚姻都開始功利起來,有的人還沒女朋友,立刻相親找個女孩結婚;有的結婚沒幾年,已經分過一套房子的,聽說30歲以上的大齡單身青年也可以享受房改待遇,立刻與另一半“假離婚”。


丟掉福利房的悲傷并沒有持續多久,“買房”成為中國人新的理想。長期以來,中國百姓對于家的構想中,一套屬于自己的房子必不可少。同時,一套房子可以影響的,還包括醫療條件、婚姻、子女教育等,它在很多人的計算中,幾乎等同于“幸福”。


北京大學教授徐遠在著作《城里的房子》中打了這樣一個比方:中國經濟就像快速前進的列車,一個個大中城市就像是一節節車廂,買房就像是買票上車,買不起豪華臥鋪,不妨先買張站票,免得被列車拋下。


1998年后,房地產市場出現大熱,許多單位搶購住房來分給職工,一口氣消化了全國的存量空置房;1998年,房價突破了2000元/平方米,全國的商品房銷售面積達到12185.3萬平方米,這一數字相比1997年增長了35%。


也是在這一年,“房價”成為了人們茶余飯后的重要話題。工資沒有怎么漲的城市居民,眼看著它在2005年突破3000,2009年突破4000元,2010年突破5000元。一些大城市的房價,慢慢變得遙不可及。


原先對貸款頗有顧慮的中國人,才過了沒幾年,就把“按揭”這個外來詞語掛在嘴邊。2000年5月底,建設銀行的個人住房貸款總額經過8年的發展后終于超過了100億元,但此后僅過了5個月,就一躍變成了200億元。


房地產業在國民經濟中的比重逐步提高,房地產行業增加值從1998年的3454.5億元上升到了2007年的11854.3億元,年均增長14.7%,高于國內生產總值及第三產業的增速。而房地產行業對于GDP的貢獻率,也開始占據重要位置,1998―2007年,扣除土地購置費后的房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率由6.32%增長到11.56%,年均9.15%。




而在這一階段,我國房地產從業人員數量年均增長6.6%,1998年這一行業的從業人員為94萬,到2007年這一規模達到了166.5萬;此外,通過帶動相關產業的發展,房地產業對其他產業的就業增長也發揮了積極作用。


房地產行業的快速發展,使得1992年前后誕生的房地產企業的掌門人,成為了富豪榜上的常客。2007年,《福布斯》“中國百名富豪榜”上,涉及房地產業的富豪接近40個,前10名富豪有4個來自房地產行業。


調整:


房住不炒,房地產回歸平靜


隨著房地產行業的發展,房子不僅成就了諸多富豪,還和百姓的財富之間畫上了等號;中國人的買房熱情得到徹底釋放,房地產幾乎成為了最熱門的行業。


“炒房”一詞,從浙江溫州逐漸擴散至全國。從2000年開始,溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業。炒透本地樓市后,溫州人開始大規模向外擴張,這就有了“溫州購房團”。炒房推高了高房價,也再次讓房子成為了一件奢侈品,也成為左右人們生活質量的商品。


2009年,出現了一部現象級的電視劇《蝸居》。至此,中國都市劇中的愛情,便再也沒有繞過“房子”二字。在經歷2008年的金融危機后,2009年房地產業強勢反彈:2009年,中國的商品房銷售面積達到9.5億平方米,同比上漲了44%。


在2009年,央行對房地產全面松綁,個人房貸利率下限擴大為70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令國有企業直接購買房地產來維持房地產行業的穩定。于是這一年,房價止跌回升,全面燃爆,當年房價上漲25%。一高一低,催生了兩個“國十條”。


2008年,國務院出臺擴大內需十項措施增加千億元投資,即后來大家簡稱的“國十條”;而在2010年,國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲,發布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,簡稱“新國十條”。


其實,2010年之前國家還曾出臺過多個調整措施,無形的手和有形的手同時發揮作用,使得2010―2015年間,全國房價基本不漲不跌、投機絕跡、大橫盤狀態,庫存閑置商品房數量飛速增加,一直到2015年底國務院出臺去庫存政策刺激房地產,房價引爆了一波翻倍漲幅。


2016年9月,更為嚴格的調控政策出臺,“限購限貸,限售限價”,直到現在,調控政策并沒有松綁跡象,房地產進入到平穩時期。


經過了幾輪調控,“炒房團”幾乎已經全軍覆沒。幾乎可以肯定的是,房地產商們的好日子一去不復返。2019年11月7日,福布斯再次發布了中國富豪榜,其中最為明顯的變化是,房企老板財富都有不同程度的縮水,“國民公公”王健林更是以減少了682億元財富,而登上了微博熱搜榜。


但是,在一些城市里,對于很多中國年輕人,依然處于想做“房奴”而不可得的狀態。兜兜轉轉,房子難以無視,終究還是那個瞬間就能激發集體情緒的話題。


免責聲明:本文僅代表作者個人觀點,與平江房產網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實,對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾,請讀者僅作參考,并請自行核實相關內容。

幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 聯系我們 | 留言咨詢
平江房產網 浙ICP備12040004號 平江房產信息門戶網 平江房產超市網 地址:湖南省平江縣開發區煙草大樓 郵編:410414
咨詢熱線:0730-6888366 6663166 手機號碼:18073036703 13317404500 微信:pjfc88 微信公眾號:pjfc888
網站客服QQ:823448546 微信:pjfc88 抖音號:a18073036703 抖音號:a18073036703
湘ICP備17011679號
回頂部
上海时时彩乐乐