• 世聯行董事長:別指望政策會放松,房價上升的歌別唱了
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2019-11-11  /  瀏覽:1228 次  /  

來源:澎湃新聞

2019年11月8日立冬,深圳,房地產綜合服務提供商深圳世聯行地產顧問股份有限公司(世聯行,002285.SZ)董事長陳勁松,在由明源地產研究院舉辦的“2019年中國房地產總裁峰會”上表示,“別指望房價過了今年冬天,政府看到還不行會放松政策,房價就上升,這個歌就別唱了,這一頁就翻過去吧。”他說,前線客戶變化的程度“超出我們的想象”——三個月前來看樓的客戶不一定會達成交易,“原來客戶對買房有著宗教般的虔誠,現在正在喪失”。


陳勁松說,整個中國房地產行業從現在開始進入新變局,需要新動能、新玩法。他預計“五限”(限購、限貸、限價、限售、限商住房)政策明年一季度會逐步放松,但即使放松,“金融政策也是最要命的,只要是去杠桿這個大的原則不動,我認為房地產市場依然不會好”。


“房地產嚴格來說就是金融”


“冬天來了,春天也就應該不遠了。因為整個行業目前經歷的歷史變局來源于過去行業整體的發展模式,如果能夠轉變運營模式、增長模式,其實可以變得沒那么難受。”他指出,“地方債政策已經放松了,我們要看這個地方債用在什么地方,用在哪些軌道交通上,哪些大基建上,然后我們跟著地方債投的地方去投資,否則我們在每一個城市看這個地塊好還是那個地塊好,會有方向性的錯誤。”


陳勁松在講話中著重強調了房地產行業衍生出的金融屬性所帶有的風險。


陳勁松說,過去通過高杠桿、高周轉、高去化的支撐,催生了宇宙級的開發商,這里面非常重要的就是融資的方式,以前的調控對融資方式沒動過,但是在今年,尤其是年中出臺了兩個極其嚴厲的關于房地產金融方面的限制,使得行業一下出現了問題。


“我們不僅把財務杠桿用到了極致,而且過去三年整個行業還加了宇宙級的經營杠桿,如果你完全沒有加經營杠桿和表外杠桿的話,今年不會特別難受,但是你加了經營杠桿和表外杠桿,你就會出問題。”


他進一步解釋說,經營杠桿,比如說合伙人跟投機制;表外杠桿,比如說明股實債等;這些東西在行業上升期都沒問題,都會加快增長,但很多杠桿是剛性的,即便不是絕對的剛性,也是彈性有限,一旦估值、貨值和市值出現問題,房地產行業就會出現去杠桿帶來的巨大的壓力。


他認為,“房地產嚴格來說其實就是金融,因此我們一定要注意金融在去杠桿上會怎么樣傳導,會怎么樣發生變化。當金融出問題,一個城市、一個項目有違約的情況,會導致連鎖反應,會導致大面積的違約。”


“經常碰到開發商跟我說,他這個城市很健康”,陳勁松指出,但房地產行業是跟整體金融環境捆在一塊的,有橫向和縱向傳導機制。很多三四線城市,原先因為全國性的開發商沒進,區域性的開發商都是小心翼翼的,沒用什么杠桿,市場風險沒有那么大傳導的力量。“可是,當標準化產品全國復制的這幫兄弟進入了那個城市,他們在別的城市出問題,而這個城市的項目營銷幾乎是托底的保證的時候,價格自然會受影響。所以千萬不要以為這里價格不高,不會有問題。”


“房企營銷系統涉及上億的腐敗”


對于近期多家房企反腐,陳勁松也表達了自己的看法。他說,近幾年高管普遍跟投,在市場下行的時候,跟投基本兌不了現。在這種時候,原先預計的進度又普遍被拖延,各公司普遍加強了銷售KPI,給管理層下了很多嚴格的KPI回款制度,導致整個行業營銷系統漠視心態和售樓處腐敗。


“原先賣樓都有行業規矩,我們大概就是1%以下的代理費;現在啟動渠道,渠道費用6%,營銷費用上升了6倍,這個渠道營銷費用都是誰在分?這里面涉及的不是100萬元、1000萬元,而是上億的腐敗。”


“寫字樓空置率持續上升”


對于商辦,陳勁松認為,各地政府應該扭轉對商辦的偏愛,太愿意干商辦,對住宅太歧視,以至于商辦出現問題只有一個出路,就是改使用功能,就是應該改公寓、改住宅。


對于租賃市場,他說,最大的問題是開發商到現在為止還沒有把主要精力往租賃放,因為路徑依賴,高周轉需求。“但是當集體用地可以不被政府收回,直接進入租賃市場的時候,你那些自持物業還高價買,怎么能算得過來回報率?”


他說,體現經濟最最重要的就是產業和實業,尤其是主要城市、核心城市的寫字樓,今年寫字樓的情況悲觀到超出預期,包括深圳這樣的城市,寫字樓空置率持續上升,沒有改善。


反觀自身,他表示,“自持物業算賬和金融的頂層設計是我們一定要干的,在這方面經紀公司走在整個行業的前面,自持物業不這樣做,我們的壓力會更大。”


“三十功名塵與土,八千里路云和月”,陳勁松總結說,過去30年歸于塵土,歸于歷史,展望未來,“我們要有新的視角、新的心態來迎接一個中國夢的輝煌的城市下半場。”


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